জমি ক্রয়-বিক্রয় ব্যাপারটি আমাদের অনেকের কাছেই একটি জটিল বিষয় মনে হয়ে থাকে।অনেক ক্ষেত্রেই ব্যাপারটি আসলেই কিছুটা জটিলও বটে।আমাদের সমাজে হরহামেশাই দু’পক্ষের মাঝে জমি নিয়ে বিবাদ দেখা যায়।কখনো কখনো এই সকল বিবাদ উদ্দেশ্য প্রণোদিত হয়ে থাকে আবার কখনো কখনো বোঝার ভুলের কারণেও হয়ে থাকে।তাই এই সকল বিবাদ এড়ানোর জন্য জমি ক্রয় বিক্রয়ের ক্ষেত্রে আমাদেরকে অবলম্বন করতে হবে বাড়তি সতর্কতা।বিশেষ করে ক্রেতা হিসেবে জমি ক্রয় করার সময় খুব বেশি সতর্ক থাকা প্রয়োজন।আজকে আমাদের আলোচনার বিষয় জমি ক্রয় করার সময় যেসকল সর্তকতা অবলম্বন করা উচিত তা নিয়ে।
জমি কেনার সময় যে সকল বিষয় বিবেচনা করা উচিৎ :
- যে জমিটি কিনবেন সেটির মূল্য যদি বাজার মূল্য থেকে কম হয়ে থাকে তাহলে মূল্য কম হওয়ার কারন অনুসন্ধান করতে হবে।
- জমি ক্রয় করার আগে নাবালকের সম্পত্তি কিনা তা অবশ্যই যাচাই বাছাই করে নিবেন। নাবালকের সম্পত্তি হলে আদালতের অনুমতি পত্র ছাড়া ক্রয় করলে ভবিষ্যতে নাবালক যদি মামলা করে তাহলে আপনি জমি হারাবেন।
- বর্তমান রেকর্ড অনুযায়ী জমির খতিয়ান ও দাগ নম্বর সঠিক আছে কি না ভালো করে দেখে বুঝে নিন।
- যে জমিটি কিনবেন সেটির নকশা মোতাবেক জমির অবস্থান ও পরিমাণ সঠিক রয়েছে কি না তা দেখে নিতে হবে।
- যে জমি ক্রয় করবেন সেটি দলিলে বর্ণিত তফসিল অনুযায়ী রেকর্ড সঠিক রয়েছে কি না দেখে নিতে হবে।
- সম্পত্তিতে বিক্রেতার দখলে আছে কি না তা বুঝতে আশেপাশের জমির মালিকদের কাছ থেকে খবর নিন যে, এই জমির প্রকৃত দখলদার কে?
- বর্তমান রেকর্ড ও সাবেক রেকর্ড এর মাঝে মিল রয়েছে কি না ভালো করে যাচাই বাছাই করুন।
- আপনি যে জমি কিনবেন তা হিস্যা মোতাবেক বিক্রেতার প্রাপ্য অংশ সঠিক রয়েছে কি না তা যাচাই করে নিবেন। এই জাতীয় সমস্যার কারনে ভবিষ্যতে আইনী জটিলতার সম্মুখীন হতে পারেন।
- বিভিন্ন মাধ্যমে বিক্রেতার মালিকানা সঠিক আছে কি না তা যাচাই করতে হবে। এক্ষেত্রে দলিল নাম্বার নিয়ে ভূমি অফিসে অথবা তহসিল অফিসে খবর নিলে প্রকৃত মালিক সম্পর্কে জানতে পারবেন।এছাড়া জমির আশেপাশে যাদের জমি আছে তাদেরকে জিজ্ঞাসা করলে জমির মালিকানা নিয়ে কোন ঝামেলা রয়েছে কি না তা অনেকটাই জানতে পারবেন।
- যে জমিটি কিনবেন ভাবছেন তাতে কোন সরকারি কোন স্বার্থ জড়িত রয়েছে কি না যাচাই করে নিবেন।
- জমিটি বন্ধক দেয়া অবস্থায় রয়েছে কি না বিবেচনায় রাখতে হবে।
- যে জমিটি কিনবেন তা হিন্দু কন্যা সন্তান বা বিধবা স্ত্রী এর “জীবন স্বত্ব”-শর্তে প্রাপ্য কোন সম্পত্তি কি না তা যাচাই করে নিতে হবে।
- যে জমি ক্রয় করতে চান তা বিক্রয় বা হস্তান্তর এর ক্ষেত্রে আদালতের কোন বিশেষ নিষেধাজ্ঞা রয়েছে কি না তা দেখে নিতে হবে।
- জমির মালিক যদি জমি উত্তরাধিকার সূত্রে জমি প্রাপ্য হয়ে থাকে তবে নিবন্ধিত বণ্টননামা দলিল রয়েছে কি না তা যাচাই করে নিতে হবে।
- যে জমিটি কিনবেন তা রেন্ট সার্টিফিকেট মামলায় জড়িত সম্পত্তি কি না যাচাই করে নিবেন।
- যে জমি ক্রয় করবেন তা অর্পিত/পরিত্যক্ত/অধিগ্রহণকৃত সম্পত্তি কি না যাচাই করে নিবেন।
- যে জমি কিনবেন ভাবছেন তা কোন সরকারি প্রতিষ্ঠানের সম্পত্তি কি না তা যাচাই করে নিবেন।
- যে জমিটি কিনবেন ভাবছেন সেটি সর্বসাধারণের ব্যবহার্য বা পাবলিক ইউজমেন্ট সম্পত্তি কি না তা যাচাই করে নিতে হবে।
- আমাদের দেশে বসবাসকারী নৃ-তাত্ত্বিক জাতি গোষ্ঠীর সম্পত্তি বিক্রয়ের ক্ষেত্রে জেলা প্রশাসক মহোদয়ের “বিক্রয় অনুমতিপত্র” দরকার হয়।এই ধরনের জমি ক্রয় করার আগে বিক্রয় অনুমতিপত্র আছে কি না যাচাই করে নিতে হবে।
- যে জমিটি ক্রয় করতে চাচ্ছেন তা খাস জমি কি না যাচাই করে নিতে হবে।
- জমিটি এর আগে বিক্রয় হয়েছে কিনা তা বিবেচনা করতে হবে।
- নাবালকের সম্পত্তি ক্রয় করার ক্ষেত্রে আইনগত ভাবে অভিভাবক বা আদালত কর্তৃক নিযুক্ত কোন অভিভাবক নির্ধারণ করা হয়েছে কি না যাচাই করে নিবেন।
- যার নিকট থেকে জমি কিনবেন জমিটি তার নামে নামজারি করা রয়েছে কি না তা যাচাই করে নিবেন।
- জমি বিক্রয়কারি বায়না বা বিক্রয় চুক্তি সম্পাদন করেছেন কি না তা যাচাই করতে হবে।
- সর্বশেষ সন পর্যন্ত ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) পরিশোধ করা আছে কি না তা যাচাই করে নিবেন।
- জমির বিক্রেতা যে সকল খতিয়ান ও দলিল দেখিয়েছেন সেগুলো সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসে রক্ষিত রেকর্ডপত্রের সাথে মিল রয়েছে কি না যাচাই করে নিতে হবে।
জমি ক্রয় করার আগে বা জমি ক্রয় করার সময় আমরা যদি উপরে উল্লেখিত বিষয় সমূহ বিবেচনা করি তাহলে আশা করা যায় পরবর্তীতে আইনি জটিলতা বা বিভিন্নরকম হয়রানির সম্মুখীন হতে হবেনা।
